Bản đồ Quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo quy định của Luật Quy hoạch năm 2014 đã quy định thẩm quyền phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch xây dựng bao gồm Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu, Quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, trên thực tế có những quy định của pháp luật về nhà ở đã gây nên những khó khăn, vướng mắc cho quá trình thực hiện tại các địa phương. Trong đó, một dự án ở tỉnh ở Thái Nguyên là điển hình.

Theo Quy hoạch chi tiết 1/500, dự án Khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm thành phố Thái Nguyên đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, có diện tích là 12,16ha gồm: Đất cơ quan là 2,05ha; Đất ở là 3,74ha; Đất sử dụng hỗn hợp là 2,92ha; Đất di tích là 0,015ha. Đồng thời, khu phố đi bộ trung tâm thành phố Thái Nguyên có diện tích khoảng 5,56ha nằm trọn trong ranh giới quy hoạch là 12,16ha nêu trên.

Cũng theo quy hoạch chi tiết 1/500 thì khu vực này được phân ra thành 4 khu trung tâm: Quảng trường Võ Nguyên Giáp; Khu phố đi bộ trung tâm; Trụ sở khối các cơ quan tỉnh Thái Nguyên; Khu nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại, văn phòng. Điều băn khoăn nhất của nhà tư vấn thiết kế quy hoạch, của các ban ngành chức năng thuộc tỉnh và UBND tỉnh Thái Nguyên là: Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì dự án này phải bố trí 20% đất để xây dựng nhà ở xã hội, cụ thể là 0,6ha. Khi lập quy hoạch, các nhà tư vấn cũng đã dành 0,6ha để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án này. Qua nghiên cứu kỹ thì đây là một việc gò ép phải bố trí theo quy định của pháp luật, bởi lẽ nếu xây dựng nhà ở xã hội tại diện tích 0,6ha theo quy hoạch thì sẽ gây ra một số những ảnh hưởng lớn về mỹ quan, về không gian đô thị của toàn bộ dự án. Nhà ở xã hội không thể có kinh phí đầu tư để phù hợp với các công trình lân cận về mặt kiến trúc, cảnh quan. Diện tích đó phải xây dựng khoảng 200 căn hộ nhà ở xã hội với quy mô dân số khoảng 550 người. Điều này sẽ tạo ra một áp lực về hạ tầng cho khu phố đi bộ. Khu nhà ở này bố trí cạnh trụ sở làm việc các cơ quan của tỉnh cũng không phù hợp cho việc bảo vệ an ninh chính trị.

Mặt khác, theo quy hoạch thì tại khu vực này chỉ được xây dựng nhà 5 tầng với mật độ 35-40%. Như vậy giá thành 1m2 nhà ở xã hội có thể cao hơn 20tr/m2, trong khi giá nhà ở thương mại tại các chung cư cao cấp lân cận cũng chỉ có giá 17tr/m2 và một số vấn đề khác... Như vậy, thì việc xây dựng nhà ở xã hội với 0,6ha tại khu vực này là không hiện thực và khó có thể thực hiện được.

Xuất phát từ những khó khăn trên, UBND tỉnh Thái Nguyên phải xin ý kiến của Thủ tướng Chính phủ để cho phép điều chỉnh quy hoạch. Cụ thể, được chuyển 0,6ha đất về vị trí khác có đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

Thông thường, theo quy định của Luật Quy hoạch thì việc điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh hoặc thẩm quyền của UBND cấp huyện tùy theo cấp thành phố.

Tuy nhiên, do Luật Nhà ở năm 2014 quy định tại Điều 16: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ…”. Tiếp đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Nội dung 2 Nghị định này đều quy định phải dành 20% quỹ đất trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại có đủ hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội.

Thực tế trong thời gian qua, ngay trên địa bàn Thành phố Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác, qua thanh tra kiểm tra đã phát hiện nhiều dự án nhà ở thương mại, có dự án hàng trăm ha, nhưng cũng không bố trí 20% đất cho nhà ở xã hội. Không rõ những chủ đầu tư, UBND tỉnh có phải xin ý kiến Thủ tướng? Nếu xin, thì vẫn gặp phải những khó khăn, vướng mắc như dự án của tỉnh Thái Nguyên nêu trên, mất nhiều thời gian, giấy mực, công sức để xin điều chỉnh như dự án của Thái Nguyên vừa qua. Điều đó có có thể làm lỡ cơ hội của các nhà đầu tư và dẫn tới dự án không thực hiện hoặc thực hiện kéo dài.

Quay lại dự án Khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm thành phố Thái Nguyên, UBND tỉnh Thái Nguyên xin ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính phủ cũng đã gửi lấy ý kiến của nhiều Bộ, ngành. Ngày 28/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã có Công văn số 327/TTG-CN về việc chấp thuận điều chỉnh vị trí đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Đây là một “quyết định” phù hợp với tình hình thực tế và Luật Nhà ở năm 2014, quyết định này sẽ tạo cơ hội cho Dự án Khu đô thị mới, phố đi bộ trung tâm thành phố Thái Nguyên sớm triển khai, đáp ứng nguyện vọng của UBND tỉnh, các ban ngành và đông đảo nhân dân thành phố Thái Nguyên.

Cũng về vấn đề này, trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở để trình Quốc hội ban hành vào cuối năm 2023, sau khi nghiên cứu các ý kiến đóng góp của các nhà đầu tư, các nhà xây dựng, của chính quyền cơ sở, Luật Nhà ở mới đã tiếp thu và hủy bỏ quy định cứng là 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Việc dành đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ được phê duyệt trong việc phê duyệt quy hoạch xây dựng. Thẩm quyền phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị. Chúng tôi cho rằng, đây cũng là một đột phá để Luật Nhà ở sửa đổi đi vào cuộc sống, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp hoạt động.